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Responsabilità dell’amministratore di condominio…

Responsabilità dell’amministratore di condominio…
Il rapporto tra l'amministratore ed il condominio è regolato come un particolare tipo di contratto di mandato. La cattiva esecuzione dell'incarico può esporre l'amministratore a delle conseguenze negative. In primo luogo l'assemblea dei condomini potrà sempre revocare l'incarico. In particolari casi la revoca potrà essere richiesta anche da uno solo dei condomini con ricorso al Giudice. In ogni caso se dalla cattiva esecuzione dell'incarico derivano dei danni per il condominio, l'amministratore potrà essere chiamato a risarcirli.

Che cosa è

Una volta che l’assemblea condominiale ha deliberato la nomina di un amministratore tra il condominio e l’amministratore medesimo si instaura un rapporto di fiducia che viene regolato dalla legge come un contratto di mandato.
Il mandato, infatti, è il contratto con il quale una parte (l’amministratore-mandatario) si impegna a compiere uno o più atti giuridici in favore dell’altra (il condominio-mandante).
Il codice civile stabilisce che il mandatario (in questo caso l’amministratore) deve svolgere i propri compiti diligentemente diversamente risponde nei confronti del mandante.
Sempre il codice civile individua una serie di obblighi al quale l’amministratore deve attenersi, sia nella fase della nascita del rapporto (si pensi all’obbligo di specificare il proprio compenso all’atto della nomina) sia nel corso del suo incarico.
L’inosservanza di questi doveri può comportare per l’amministratore diverse conseguenze; infatti, il cattivo svolgimento delle sue mansioni può:

  • condurre l’assemblea a deliberare una revoca
  • fare nascere una responsabilità risarcitoria se provoca dei danni al condominio.

Salva in ogni caso la responsabilità penale (personale) se nell’ambito delle sue funzioni commette dei reati.

L’inosservanza degli obblighi dell’amministratore: conseguenze sul suo incaricoTorna su

L’assemblea condominiale, con la stessa maggioranza richiesta per la nomina, può sempre procedere, senza bisogno di un motivo legittimo, alla revoca dell’incarico all’amministratore.
Si tratta del principale potere del condominio qualora non si ritenga soddisfatto dell’operato del proprio amministratore, in special modo se questi non adempie correttamente ai suoi doveri.
Tuttavia la legge stabilisce delle sanzioni specifiche per le omissioni più rilevanti.
In primo luogo si stabilisce che se l’amministratore non specifica all’atto della nomina l’importo del proprio compenso la nomina stessa è nulla. Ciascun condominio, quindi, potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria per ottenere una sentenza che accerti la nullità dell’atto imponendo quindi all’assemblea una nuova nomina.
In secondo luogo, la legge prende in considerazione l’ipotesi in cui dall’esame dell’attività dell’amministrazione emergano delle gravi irregolarità fiscali oppure risulta che il conto corrente obbligatorio non viene utilizzato o addirittura non è stato aperto.
In questi casi ciascun condomino ha il diritto di chiedere che venga convocata una assemblea per fare cessare le irregolarità o per chiedere la revoca dell’incarico. Se però le irregolarità persistono e l’assemblea non revoca l’incarico all’amministratore la revoca può essere richiesta all’Autorità giudiziaria.
Ci sono poi dei casi in cui la legge consente al singolo condomino di rivolgersi direttamente al Giudice civile per ottenere la revoca dell’incarico all’amministratore. Ciò è possibile quando l’amministratore:

  • non convoca l’assemblea per l’approvazione dei conti
  • si rifiuta di convocare l’assemblea per la nomina di un nuovo amministratore
  • omette l’esecuzione di un provvedimento del giudice o dell’autorità amministrativa(ad esempio: il sindaco)
  • omette di dare esecuzione ad una delibera dell’assemblea
  • omette di aprire il conto corrente condominiale
  • gestisce il patrimonio del condominio in modo tale da creare il rischio di confusione tra il suo patrimonio o con quello di altri soggetti
  • non comunica ai condomini la notificazione al condominio di un atto di citazione in giudizio che riguarda questioni che vanno oltre le sue attribuzioni, ivi compresa la richiesta di una revisione o di una modifica della tabella millesimale
  • non effettua il rendimento dei conti nel termine di 180 giorni dalla chiusura della gestione condominiale
  • omette la comunicazione dei propri dati oppure li comunica in modo incompleto
  • si rifiuta di fornire dati aggiornati in merito allo stato dei pagamenti
  • non cura la tenuta dei registri obbligatori
  • non cura il recupero dei crediti e la relativa fase di esecuzione (pignoramento, vendita all’asta e assegnazione delle somme)
  • cancella immotivatamente delle formalità di annotazioni nei registri immobiliari a tutela del condominio.

La sanzione per l’amministratore revocato è particolarmente dura: l’assemblea condominiale, infatti, non potrà nominarlo nuovamente.

La responsabilità per i danni al condominio

Accanto alle inadempienze che possono portare alla revoca dell’incarico, si collocano le inadempienze che possono creare dei danni per il condominio.
Si pensi all’ipotesi in cui l’amministratore non esegua la delibera condominiale che impone l’apertura di una polizza assicurativa per i danni contro i terzi e, successivamente, la caduta di calcinacci procuri delle lesioni ad un passante.
In questo caso il condominio non potrà avvalersi della copertura assicurativa per colpa e fatto dell’amministratore che sarà tenuto a rimborsare al condominio le somme dovute a titolo di risarcimento verso il passante.
Lo stesso può dirsi quando l’amministratore ritarda le azioni per il recupero di un credito nei confronti di una società rendendo impossibile il rientro delle somme. Anche in questo caso l’amministratore potrebbe essere chiamato a rispondere dei danni.
In tutte queste ipotesi la responsabilità dell’amministratore è una responsabilità da contrattoe quindi al condominio sarà sufficiente dimostrare l’esistenza di un danno derivante da unaomissione da parte dell’amministratore.
Quest’ultimo, per contro, dovrà invece dimostrare che di avere eseguito correttamente il proprio incarico e che pertanto il danno non è imputabile ad alcuna sua omissione (vedi la scheda sul risarcimento del danno)dirittoeriposte

 



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